平成25年度の税制改正で相続税の基礎控除額の縮小が確定しました。
同時に「二世帯住宅」についての優遇措置が併設され、現在その需要が増えているそうです。
「二世帯住宅の建築」は相続対策においては、有効な方法であると思いますが、注意点も多くあります。
節税効果の検証と同時に、留意点・落とし穴が無いのかをご相談頂き、しっかり見極めて実行して頂きたいですね。
（以下、5月15日付 日経新聞紙面より抜粋）
…
二世帯住宅の建築を検討する人が増えている。相続税の基礎控除が縮小されることになり、相続税対策の一つとして関心が高まっているのが背景だ。二世帯住宅は特例で相続財産を圧縮できる。１つの建物で２世帯を完全に分けた構造も特例を適用する見通しで、相続後は賃貸に活用するなど将来の資産価値を考慮した設計も可能になってきた。
「相続税対策が家族みんなの悩みだった」と話すのは東京都世田谷区に住むＡさん（30）。昨年11月、実の親が建てた二世帯住宅が完成した。両親が１階に、Ａさん夫妻と１歳の娘が２、３階に暮らす。
自宅の土地は274平方メートル（約80坪）。昨年３月に同居していた祖父が亡くなった時は自宅以外の土地なども含め1000万円を超える相続税が発生した。両親は60代と50代で次の相続は先だが、多額の相続税は避けたい。
税制改正で、2015年から課税対象となる相続財産の評価額から差し引くことのできる基礎控除が、現行の「5000万円＋1000万円×法定相続人数」から「3000万円＋600万円×法定相続人数」に縮小される。従来は基礎控除の範囲内に相続財産が収まった人も改正後は相続税がかかる場合が出てきた。
「独立型」も対象に
そこで注目されているのが二世帯住宅だ。「小規模宅地等の特例」を適用すれば、自宅の相続税の評価額を一定面積まで８割減額できる。特例を受けるには土地を相続する子が親と同居しているか、持ち家がないことが必要。二世帯住宅を建てて条件を満たせば、特例が適用される。
15年以降は、８割減の特例を認める土地面積の上限が240平方メートルから330平方メートルに拡大する予定だ。14年からは内部で行き来ができず１つの建物で２世帯が完全に分かれた住宅も特例の対象になる見込みだ。
二世帯住宅を手がける旭化成ホームズは12年度の二世帯住宅受注件数が東京都世田谷、目黒区の合計で前年度比16％増。「相続税対策に」と検討する親子が多いという。
同社によると二世帯住宅は３つのタイプがある。台所、玄関、浴室がそれぞれ２つあり、２世帯が分かれた独立型。内部で行き来ができず、外階段がある場合などだ。あとの２タイプは玄関は１つで中でつながっている共用型、浴室や玄関が１つで２世帯が共有する融合型だ。
二世帯住宅が登場したのは1970年代後半。土地価格が上昇し、子世帯が首都圏に土地付きの戸建てを持つのが難しかったことなどが背景だ。バブル崩壊後は家計が苦しくなり、同居による経済的な利点を求めて建てる人が増加。最近では共働き世帯の増加に伴い育児などを助け合う目的が目立つという。
関心が高いのが独立型だ。「２階が空いたら賃貸にすることも考えている」と話すのは、昨年５月に都内で独立型の二世帯住宅を建築したＢさん（42）。１階にＢさん夫妻、２階にＢさんの両親が住む。１日に１度は互いの家を行き来するが、構造は２世帯が完全に分かれている。
不動産に詳しいファイナンシャルプランナーの久谷真理子さんは「独立型も同居として特例の対象になる予定のため、相続後は賃貸併用で資産を有効活用できる可能性が大きい」と指摘する。
親世帯の遺言必要
相続税対策として二世帯住宅を建てる場合、注意点もある。相続相談を手掛ける夢相続（東京・中央）の曽根恵子代表は「親世帯の遺言が必要」と話す。一緒に住む子どもに土地や建物を相続させる一方で他の子どもに何を渡すのか、遺言に記す必要があるという。８割減の特例を適用するには、相続税の申告期限までに遺産分割協議を終えていなければならないからだ。
遺言がないと、分割協議が円滑に進まない例が多い。神奈川県に住む50代のＣさんは両親と二世帯住宅に住んでいた。父親が亡くなり、当然、自宅の土地と建物は自分が相続すると思っていた。ところが土地と建物をＣさんにのこすという遺言はなく、実の弟は現金での代償分割を要求。家庭裁判所で調停中だ。
自宅の土地と建物などの相続財産が基礎控除の範囲内に収まれば相続税はかからない。ただ曽根さんは建てる前に「相続税がかかるのか、かかる場合に特例が使えるかどうかなどを必ず専門家に相談すべきだ」とも助言する。同じ敷地内でも子ども名義で別棟を建てると同居と見なされず、特例が使えないことにも注意が必要だ。
