自宅を貸し出して老後資金対策をする「マイホーム借上げ制度」が注目されているそうです。
ただし、この制度を利用し続けて亡くなった場合、相続税の負担が増える場合もあります。
それは、自宅を貸し付けた時点で、特定居住用宅地等に該当しなくなってしまうからです。
特定居住用宅地等は自宅の敷地の評価額が80％減額になる相続税の優遇措置です。
しかし、不動産貸付であるため、貸付事業等宅地等に該当し、宅地評価が50％減額されます。
また、貸家建付地評価であるため約20％評価減されるというメリットが逆に発生します。
果たしてどちらが得なのか。例えば土地の評価が5,000万円の場合で計算してみます。
①自宅に住み続け、マイホームを持っていない子が相続する場合（特定居住用宅地等の適用がある場合）
土地の評価額・・・5,000万円－5,000万円×80％＝1,000万円
②借上げ制度を利用し続けて子が相続する場合
（貸付事業等宅地等の適用がある場合）
土地の評価額・・・5,000万円-5,000万円×60％×30％＝4,100万円（貸家建付地評価）
4,100万円－4,100万円×50％＝2,050万円
上記の場合は①の方が評価額を1,050万円低くすることができます。
しかし、相続時の状況によって、②の方が有利になる場合もあります。
相続対策まで視野に入れて、検討すると良いですね。
（以下、4月3日付 日経新聞紙面より）
「家を貸して老後資金稼ぐ 借り上げサービスに注目 」
シニアが自宅を貸し出し、老後の生活資金や住み替えの原資を得る「マイホーム借上げ制度」が注目を集めている。一般社団法人「移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）」が提供するサービスで、自宅を所有する50歳以上の人が利用できる。上手に活用すれば自宅を元手に年金の一部を生み出す可能性が広がりそうだ。
「年金暮らしなので家賃収入はありがたい」。千葉県木更津市に住む大槻敏男さん（66）は笑顔で話す。
昨年１月、長年暮らした東京・北区の自宅をＪＴＩの制度を使って貸し出し、木更津市の新築住宅に引っ越した。毎月15万3000円の賃料を得て「ついのすみか」で悠々自適の老後生活を楽しむ。
年をとれば介護施設に入ったり、子どもと同居したりと住み替えを迫られる人は多い。だが自宅を処分しようにも、老朽化や地価下落などの理由で売却できない場合がある。大槻さんも「売却を考えたが、希望の価格で売れず賃貸に切り替えた」と話す。
ＪＴＩは一般的になじみが薄いものの、シニアの持ち家転貸を促進する目的で2006年に設立された組織だ。大和ハウス工業グループなどの住宅関連企業や三井住友銀行といった大手金融機関など約30社が協賛金を出し、職員を派遣する。
入居者と接点なし
代表理事の大垣尚司・立命館大学院教授は銀行出身。「自宅を貸して住み替え資金を手にしたいシニア世代と、いい家を安く借りたい子育て世代をつなぎたい」と話す。
どのように利用するのだろう。まず、ＪＴＩに連絡して「登録カード」を提出し、「情報会員」になる。ＪＴＩの審査に合格した「ハウジングライフ（住生活）プランナー」による事前相談を受けた後、「予備診断」を依頼する。
予備診断では自宅をいくらで貸し出せるか、大まかな賃料を協賛企業に査定してもらう。住んでいない家やマンションも借り上げの対象になる半面、事務所や貸家などの事業用物件は原則対象外。査定で提示された賃料に納得した段階で、１万7850円を払って正式に利用を申し込む。
ＪＴＩが耐震性などを検査し、改修の必要があれば貸主の負担で工事。協賛企業が入居者を募る。入居者が決まった時点で貸主はＪＴＩと最も長い場合、終身の借家契約を結ぶ。登録から成約まで３～５カ月かかることが多い。
貸出人と入居者がそれぞれＪＴＩと契約し、お互い接点を持たない点がいちばんの特徴だ。家賃未払いや家の不適切な使用など入居者とのトラブルはＪＴＩ側が解決する。入居者は退去する際、清掃費用を負担し、破損・汚損は修繕しなければならない。
所有権相続ＯＫ
ＪＴＩが入居者と３年ごとの「定期借家契約」を結ぶ点も特色の一つ。貸主が自宅に戻りたい場合は、定期借家契約が切れる３年後に更新しなければ済む。入居者は居座ることも、立ち退き料を請求することもできない。
入居者の退去後に空室が発生しても、査定賃料のおおむね85％を目安にＪＴＩが保証する。貸主が亡くなったら、相続人が土地・建物の所有権と貸出人の地位も引き継ぐ。死亡時点で賃借人がいれば、その契約の期限が切れるまで続け、相続人全員の承諾により契約を更新できる。
定期借家契約という貸主有利の契約をとるため、賃料は周辺相場より１～２割安く設定される。ＪＴＩが管理費など諸経費として賃料の15％を徴収する。相場より低めの賃料や諸経費の負担割合など、会社員が転勤時に自宅を期限付きで貸す「リロケーション」に似た仕組みで、両者を比較するのもいいだろう。
ＪＴＩの利用者は老親の世話で郷里へ戻った人や利便性の高いマンションに移った高齢者が多い。登録は4000件を超え、契約実績も約400件に上る。周辺より安い賃料が人気を呼び、募集に対する入居率は99％に達する。
高齢者の住まいや空き家対策などに頭を痛める自治体でもＪＴＩの活用が広がる。東京・品川区では高齢者のみの世帯が増えている「八潮地区」で、ＪＴＩの制度を利用して自宅を貸すとともに区立の高齢者住宅などに住み替えるよう提案。千葉県流山市や青森県、広島市など郊外や地方都市にも広がり始めた。
年金収入の伸びが見込めないなか、自宅を活用した資金作りに関心が高まりそうだ
