確定申告シーズン到来ですね。当事務所でもこの時期は超忙しく日々過ごしております。
ところで、土地、建物等を売却した場合に譲渡益＝譲渡所得が発生した場合、譲渡所得に対し税金がかかり、確定申告が必要となります。
譲渡所得の計算は一般的には下記のように計算します。
◯売却価額―（取得価額＋譲渡費用）－特別控除額＝譲渡所得金額
しかし、相続や贈与等により取得した不動産は「取得価額」が不明な場合が多く、この場合は売却価額の５％を概算取得費として譲渡所得を計算します。
売却価額の５％を概算取得費として計算するということは、売却価額の95％が課税対象となるわけですので、かなりの納税負担が発生することもよくあります。
しかし、この譲渡所得税を大幅に節税できる裏技があります。ポイントは下記の点です。
◯土地の取得価額→「市街地価格指数」で計算する。
◯建物の取得価額→「着工建築物構造別単価」で計算する。
「市街地価格指数」とは、財団法人日本不動産研究所が年2回公表しているもので、平成12年3月時点を100とした土地価格の指数です。
「着工建築物構造別単価」は、財団法人建設物価調査会が発行しているもので、建築統計年報で公表されているものです。
では、具体的にどれだけ税金が変わるのか計算してみましょう。
（前提条件）
・売却価額：1億円
・売却時期：平成24年3月
・取得価額：不明
・取得時期：昭和60年3月
・譲渡費用、特別控除額：なし
◯売却価額の５％を概算取得費として計算した場合
・譲渡所得金額：1億円－1億円×5％＝9,500万円
・譲渡所得税：9,500万円×20％※＝1,900万円
※所得税率15％、住民税率5％
◯「市街地価格指数」で計算した場合
・譲渡所得金額：1億円―1億円×83.2/76.3※≒▲900万円
・譲渡所得税：▲900万円×20％※＝0円
※市街地価格指数：昭和60年3月→83.2、平成24年3月76.3
※所得税率15％、住民税率5％
このように、「売却価額の５％を概算取得費」として計算すると譲渡に係る税金は1,900万円になりますが、「市街地価格指数」で計算した場合は0円になり、1,900万円も節税できることになります。
いかがでしょうか？
この「市街地価格指数」を使う方法は税務署が更生処分をした際に採用した方法で、それを国税不服審判所が「合理性がある」と判断しています。（国税不服審判所 平成12年11月16日裁決）
ただし、過去の裁決は、あくまでも当時の基礎事実を前提とした結果ですので、実際にこの方法を使って申告する場合は、必ず税理士等の専門家にご相談くださいね。
■12.11.16裁決、裁決事例集No.60 208頁
http://www.kfs.go.jp/service/JP/60/19/index.html
■一般財団法人日本不動産研究所
http://www.reinet.or.jp/?page_id=168
