件名:◆節税対策メルマガVol.76◆相続した親の自宅を売却すると・・・
日付:2016/01/25
差出人:石井税理士事務所
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今回の税制改正の中で私が注目していた改正項目はいくつかあります。
その中で「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度が
創設されました。
昨年の12月のメルマガでもこの制度について触れましたが、再度
取り上げたいと思います。
この制度の内容を簡単に言うと以下のとおりです。
○親などか住んでいた家や土地を相続し、
○相続して3年以内に取り壊しや耐震リフォームをして売却した場合、
○その空き家が昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てた戸建のときは、
○譲渡所得から3千万円を特別控除する。
自宅を売却した場合に「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」
という所得税の特例制度がありますが、相続した自宅についてもこれを
認めるというものです。
自宅は昭和56年5月31日以前に建てられた戸建てに限定されていますが、
これは昭和56年6月1日に建築基準法施行令が改正され、【新耐震基準】
が成立されたことによります。
昭和56年5月31日以前に建築された【旧耐震基準】家屋を、
リフォームか取り壊して売却すれば、そのリフォーム費用や取り壊し費用
の負担を優遇税制で軽減するということです。
「空き家」が放置化されている環境問題を抑制する趣旨で創設されました。
仮に譲渡所得が3,000万円であった場合、本来であれば600万円の譲渡税
が発生しますが、これがチャラになるということですので、かなり
大きな減税効果があると言えます。
適用期限は平成28年4月1日〜平成31年12月31日までの譲渡となります。
ところで別居している親の自宅を相続した場合、処分の選択肢としては通常
「住む」「売る」「貸す」の3通りが考えられます。
多くの場合、相続人である子は個々に独立して世帯を構えていますので、
「住む」という選択肢は少なく、「売る」か「賃す」かの選択となります。
売却すれば確実にキャッシュが残りますので、あまり悩むことは無い
と思いますが、賃貸するのであれば考えることは一気に多くなります。
「賃貸」については「戸建てのまま貸す」「アパートに立て替える」
「更地にして駐車場として貸す」「更地にして土地そのものを貸す」等、
どのような形で賃貸すればよいのか、選択肢がさらに広がることとなります。
賃貸するのであれば、当然市場調査を行い、どういった需要があるのか、
家賃・地代の相場、ランニングコスト、空きリスク等の負担はどれくらい
見ておけば良いのか等々、運営するにあたって採算に見合うかどうかを
慎重に検討する必要があります。
一方で、親が住んでいた家ですので相続人の子としては思い入れが強く、
「売却」にも「賃貸」にも躊躇される方がいらっしゃいます。
子供の頃その家に自身が一緒に住んでいればなおさらでしょう。
今回の特例は「相続開始後3年以内」であれば適用を受けられます。
慌てることはありませんので、気持ちの整理がついてから考えて
頂ければ良いと思います。
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