件名:◆「あらゆる節税対策を紹介する」メルマガ◆二世帯住宅の落とし穴とは？
日付:2014/12/01
差出人:石井税理士事務所
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早いもので今年もあと1ヶ月ほどになりました。
私は今年のテーマに「変革」を掲げました。
当メルマガでも今年最初のメルマガで以下のようにコメントさせて
頂きました。
（ここから）
私の今年のテーマは「変革」です。
なにも今年に限ったことではありませんが、常に新たな試みを行い、
己を変えていくことは必要かと思っています。
あえて「変革」を今年のテーマに掲げたのは、今年中に事務所の移転
を考えており、そのタイミングで会計システムの変更、人事採用等を
行い、あらゆる体制を刷新し、変えていきたいと思っているからです。
（ここまで）
まだ、1年終わっておりませんが、とりあえず事務所の移転や人事採用
の刷新を実行し、環境的要素については大きな変革を実行できましたが、
本質的な「変革」についてまだまだ未着手な部分が多く、これは来年へ
の課題になりそうです。
（本質的な変革とは、簡単に言うと、お客様へ提供するサービスの質の
向上にあります。大半の会計事務所ができていない、お客様目線で、
お客様が本当に求めている情報・資料・ツールを提供することを目標に
することにあります。
この点については、また来年第１回目のメルマガにて【今年のテーマ】
としてお伝えしたいと思っています。）
さて、あと１ヶ月で今年も終わるわけですが、来年から大きく変わる税制
の一つに相続税の改正があります。
周知の方も多いと思いますが、これにより相続税が課される方が非常に
増えると言われています。
特に大都市圏では影響が強く「戸建の家を持っていると相続税がかかる」
と言われるほどです。
「戸建の家を持っている」というのは、大都市圏での土地の評価額が高い
ことを意味します。
したがって、土地を所有している方は相続対策を進めていく必要性が高い
わけですが、ここで厄介な問題がクローズアップされています。
それが今回のテーマの「二世帯住宅の落とし穴とは？」です。
まず、これに関連する相続税についての特例規定についてご説明します。
「小規模宅地等の特例」という制度です。
この特例制度は、一定の土地を相続した場合には50％又は80％の割合で、
土地の評価額を減額できる制度です。
制度の細かな要件については割愛しますが、これによって、自宅の土地を
相続した場合、配偶者や同居していた子供等が相続したときは土地の評価
を80％評価減できることになっています。
ここで、かねてから問題になっていたのが二世帯住宅に居住する「子」は
【同居】に該当するか、という点です。
この点については、当初は以下のように規定されていました。
〇内部で行き来できれば同居扱い
→小規模宅地等の特例…適用あり
〇内部で行き来できない場合は別居扱い
→小規模宅地等の特例…適用なし
これについては「単に内部の構造上の違いにより課税関係が異なることは
不合理」ということで、平成25年度税制改正により、二世帯住宅であれば、
内部で行き来ができるか否かにかかわらず、全体として二世帯が同居して
いるものとして、その敷地に係る小規模宅地の特例を適用することが可能
となりました。
では、二世帯住宅については全て小規模宅地の特例の適用ができることに
なったかというと、実はそうではありません。
建物を「区分登記」した場合には小規模宅地の特例の適用がないのです。
区分所有登記とは簡単に言うと、各フロアーごとに区分して登記をする
ことです。
例えば２階建ての二世帯住宅で、１階は父母で登記、２階は長男夫婦で登記
します。
この場合、土地がすべて父名義だった場合で、父親の相続が発生し、長男が
土地を相続した場合は小規模宅地等の特例について適用がないのです。
しかし、このような状況でも建物を「区分登記」しなければ、小規模宅地等
の特例の適用があります。
この違いは大きいです。
例えば土地の評価額が５千万円だった場合、土地の評価額は下記のとおりです。
〇区分登記していた場合：評価額５千万円
〇区分登記していない場合：評価額５千万円×２０％＝１千万円
そして、相続税の税率（実効税率）が２０％だった場合、この土地に対応
する相続税額は以下のとおりになります。
〇区分登記していた場合：評価額５千万円×２０％＝１千万円
〇区分登記していない場合：評価額１千万円××２０％＝２百万円
その差額は８百万円にもなります。
単なる登記の違いだけで、課税にこれだけの差があることは腑に落ちないで
すが、現行税制では上記のように相続税額に大きな差が生じることになるの
です。
したがって、これから二世帯住宅を建築する方で「相続対策」を意識する
ならば「区分登記」を避けるべきと言えます。
確かに「区分登記」を行うと、不動産取得税や固定資産税の軽減負担が受け
られやすくなるというメリットがあります。
（ただし、これについては区分登記をしなくとも市役所が二世帯住宅と認定
してくれれば軽減可能な場合があるようです。）
また、融資を各戸で借りられるというメリットもあります。
しかし、相続時においてこれらを帳消しにしてしまう、莫大な相続税負担が
発生することもあり得るわけです。
いかがでしょうか？
実は、現在すでに建築された二世帯住宅では「区分登記」されている場合は
結構あり、これに気づかないまま、相続が発生し初めて判明することが多い
のです。
したがって、二世帯住宅に住んでいる方は現在の登記が「区分登記」かを確認
し、そうであれば、これを解消する登記（具体的には建物の合併登記を行いま
す。）を実行することを検討してみてくださいね。
ただし、登記の実行にあたっては、必ず専門家に相談してから実行してください。
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