件名:◆節税対策メルマガVol.105◆失敗しないアパートの贈与とは？（失敗しない贈与2）
日付:2018/06/18
差出人:石井税理士事務所
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『「あらゆる節税対策を紹介する」メルマガ』Vol.105
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さて今回は前回に引き続き贈与についてお話ししたいと思います。
贈与については直接ご相談を受けることもありますし、
相続のご依頼があった時には必ず確認する作業です。
しかし、贈与を簡単に考えて誤ったやり方を行っている方が少なくありません。
誤った方法で贈与を続けたも、せっかくの贈与が無駄になり、
本来であれば必要の無かった税金を支払うことになったりします。
贈与といっても、いろいろなパターンの贈与がありますので
簡単に「こうやれば良い」と言えないのも事実です。
そこで本メルマガで「失敗しない贈与」について何回かに分けて
お話ししていきたいと思います。
今回は親から子への不動産（アパート）の贈与についてです。
アパートの贈与は親の家賃収入を子へ移すことで親の財産を
増やさないようにする相続対策として行われる手法です。
ただやり方を誤るとかえって損をするので注意が必要です。
ではどのような手順で、どのように実行すれば良いかお話しします。
【1】譲渡か贈与のどちらが良いか検討する
○譲渡の場合の留意点
（1）土地は高額な譲渡税が課税されるリスクがあるので建物のみ譲渡する。
（2）譲渡価格は（基本的に）簿価でＯＫ。
→ただし簿価が0円の場合は0円での譲渡は税務上のリスクあり。
→鑑定依頼する等して価格を決定する必要がある。
（3）簿価で譲渡した場合は譲渡税はかからないが、
簿価が0円の場合は価格によっては高額な譲渡税が課税される。
（4）子が親に譲渡代金を支払うため、親の財産が増えてしまう。
→相続直前の譲渡は避けるべき。
→子が譲渡代金を払えるかも問題。
→(例えば）親から現金の贈与を受けて支払う
（5）登録免許税の税率1000分の20で割高（相続の場合は1000分の4）
（6）不動産取得税がかかる。（相続の場合はかからない）
○贈与の場合の留意点
（1）土地は高額な贈与税が課税されるリスクがあるので建物のみ譲渡する。
（2）贈与価格は固定資産税評価で確定なので税務上のリスクなし。
（3）ひも付きで敷金を贈与する場合、負担付贈与となってしまう。
→負担付贈与の場合、贈与価格は時価評価となってしまう。
→敷金と同額の現金を贈与して負担付とならない贈与を行う。
（4）子は贈与税を払う必要がある。
（5）登録免許税の税率1000分の20で割高（相続の場合は1000分の4）
（6）不動産取得税がかかる。（相続の場合はかからない）
（7）相続時精算課税の選択を検討する。
これらを比較して総合的に有利な方法を検討しましょう。
【2】貸家建付地評価を維持する
建物移転後は土地は親、建物は子の所有になります。
この場合、入居者が入れ替わった場合は貸家建付地の減額評価が
できなくなります。
→移転前に管理会社や同族会社にサブリースすることで回避可能です。
これを移転前に行わない場合は入居者が入れ替わった割合分は
自用地評価となります。
【3】法人への移転の検討を行う
「子」が同族会社を所有している場合は、サブリース後に法人へ
移転することを検討する。
法人所有にして子の所得を抑える効果があります。
→この場合は「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出。
→割安の地代を親に支払う。（通常、固定資産税の3年分程度）
これらにより貸地評価され、「借地権の認定課税」も回避されます。
これらのことをひとつひとつクリアにして実行していきます。
いかがでしょうか？
文面ではさらっと書いていますが、今回は専門用語が多くて
何のことか良くわからない部分もあったのではないかと思います。
詳細な説明をすると非常に長くなるので今回は割愛しましたが、
このように不動産（アパート）の贈与は留意する項目が非常に多く、
かつ、難解で専門性を有する作業になります。
なので一般の方が専門家の相談なしに実行することはとてもリスキーな行為です。
着手前には必ず専門家に相談して行って下さいね。
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