件名:◆節税対策メルマガVol.100◆相続税の重要な改正です
日付:2018/01/15
差出人:石井税理士事務所
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『「あらゆる節税対策を紹介する」メルマガ』Vol.100
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今年も私の持っているすべての節税・税務情報をお伝えしていきます。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
また今回のメルマガでちょうど100回目の配信となりました。
2013年2月の第1回目配信から丸5年になりますが
我ながらよく続けていると思っています。
さて昨年12月14日にに税制改正大綱が発表されましたが、
今回はその中で相続税について影響の大きい改正事項
「小規模宅地等の特例の見直し」についてお話ししたいと思います。
「小規模宅地等の特例」については相続財産に土地がある場合、
ほとんどの方が適用となる重要な制度です。
例えば被相続人の自宅敷地を相続した人はその土地の評価額を8割減額できます。
また、アパート、マンション、駐車場等の不動産貸付事業を行っている
敷地を相続した人はその土地の評価額を5割減額できます。
なので土地の評価額が大幅に減額され、相続税減額に大きな影響を及ぼす
特例制度なのです。
評価額を8割も減額するというのはかなり優遇性が高い特例なので
適用要件もいろいろと複雑だったのですが
今回その要件の一部が厳格になりました。
改正となった事項は以下の2点です。
【1】別居親族の「特定居住用宅地等」の対象者の範囲
被相続人の自宅敷地についてその土地を相続した親族が要件を満たせば
「特定居住用宅地等」として、330平米を限度として8割の減額を受けること
ができます。
これは被相続人と別居していた親族でも受けることができます。
ただし、その場合にはいろんな要件をくぐり抜ける必要があり、
今までの決まりでは下記のように規定されていました。
（1）被相続人の自宅敷地を相続し、相続税の申告期限まで所有し続けること
（2）相続開始前3年以内に国内の持家（配偶者の持家も含む）に住んだこと
がないこと
（3）相続開始時に被相続人の配偶者及び同居親族がいないこと
現状でもかなりややこしい要件だったわけですが、改正後に以下の要件が
追加されることになりました。
（1）相続開始前3年以内にその者の3親等内の親族又はその者と特別の関係のある
法人が所有する国内にある家屋に居住したことがないこと
（2）相続開始時において居住用の用に供していた家屋を過去に所有していたこと
がないこと
ややこしいですね････。
ちょっと整理してみましょう。
（1）については相続開始前3年以内に3親等内の親族所有や同族会社所有の家屋に
住んでいたらダメ、ということです。
3親等内の親族とは、父母、祖父母、曾祖父母、子、孫、曾孫、兄弟姉妹、
おじ、おば、おい、めい なので、かなり範囲が狭くなります。
（2）については相続開始時に住んでいる家屋は、実は過去に自分が所有していて
他人に売却したけれど売却後も借りて住み続けている、という状態です。
このような場合もアウトです。
なぜこのようなややこしい制限が入ったかというと、この特例を受けるために
家屋を事前に親族などに売却してわざと「持ち家なし」状態にする人が増えた
からだそうで、今後はこのような節税スキームは通用しなくなります。
【2】不動産賃貸業を営む人の「貸付事業用宅地等」の範囲
2つ目は、1つ目よりも影響件数が多そうな改正です。
不動産賃貸に使われている土地については、事業承継すれば
「貸付事業用宅地等」として200平米を限度として5割の減額が受けられます。
この貸付事業用宅地等の範囲から、相続開始前3年以内に貸付事業を開始した
土地が除外されました。
ただし相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている方であれば、
3年以内に貸し付けを始めた土地でもＯＫ、ということです。
つまり「亡くなる直前の駆け込み対策として突発的に不動産賃貸に手を出す」
という節税スキームは通用しなくなります。
【1】【2】いずれも平成30年4月1日以降の相続から適用となります。
いかがでしょうか？
「小規模宅地等の特例」については要件が複雑なため誤解している方も
多く見受けられます。
この特例の適用があるものと勘違いして遺産分割を行い、
登記まで済ませて相続税の申告依頼を受けることがありますが
「ありゃりゃ･･･やっちゃいましたね」という状況もあるのです。
順序としては登記する前に、まず税理士に相談することをお勧めします。
小規模宅地等の特例を始めとする相続税の特例の適用有無の判断や
二次相続対策等の検討無しに遺産分割を進めてしまい、余計な税金を
払うはめに陥ることもあるのです。
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