件名:◆節税対策メルマガVol.97◆地主さん必見の税制改正です！
日付:2017/10/16
差出人:石井税理士事務所
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『「あらゆる節税対策を紹介する」メルマガ』Vol.97
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11月15日に司法書士の先生向けのセミナーを行うことになりました。
全く接点はなかったのですが突然地元の司法書士会から依頼され、
引き受けることになりました。
テーマは「司法書士も知っておきたい相続税」
相続税に関するセミナーは何度もやっていますが、一般の方を対象
とした基礎的なセミナーが多く「司法書士」限定のセミナーは今回
が初めてです。
内容的にはかなり専門的なものとなりそうですが
「相続税限定でなく、不動産に関連する税務（贈与税、譲渡税等）
についても解説してほしい」と追加依頼がありレジュメ作成に
頭を悩ませているところです。
今回はその司法書士向けのセミナーでもお話ししようと思っている
「広大地の改正」についてお話ししたいと思います。
広大地とは字のとおり広くて大きい土地のことですが
一定の要件にあてはまった場合には相続税や贈与税を申告するときに
通常の計算方法で算出した評価額より4割〜6割も低く評価される土地の
ことをいいます。
一定の要件とは下記のとおりです。
・500平米（三大都市圏以外は1,000平米）以上の面積であること
・3階以上のマンション適地ではないこと（原則として容積率が300％未満）
・戸建分譲開発するときに私道等が必要なこと
・大規模工場用地に該当しないこと
例えば路線価20万円/平米で500平米の土地の場合、
通常の評価計算した場合20万円×500平米＝1億円になりますが、
広大地の適用があれば20万円×0.575×500平米＝5,750万円で評価されます。
差し引き4,250万円も評価額が違いますので納税額が数百万円単位で違って
くることもザラにあります。
しかし現行の広大地の判定基準にはあいまいなところがあって、
しばしば税務調査で問題になることがあります。
7月18日に配信した本メルマガでも税務調査で広大地の論点で1年近く
揉めた案件についてお話ししました。
あいまいな基準とされるのは次の点です。
・3階以上のマンション適地ではないこと
・戸建分譲開発するときに私道等が必要なこと
この論点で税務当局と納税者側の考え方に食い違いが生じます。
今回の広大地の改正ではこのあいまいな基準を撤廃し、
明確な基準を定めて白黒はっきりさせる基準に変わりました。
具体的には下記の要件です。
平成30年１月１日の相続・贈与から適用となります。
・500平米（三大都市圏以外は1,000平米）以上の面積であること
・市街化調整区域に該当しないこと
・工業専用地域に該当しないこと
・容積率が400％未満（東京都23区は300％未満）であること
・普通住宅地区又は普通商業・併用住宅地区にあること
あいまいな基準とされていた2つの要件が撤廃されたことで
単純に地積と場所と容積率で判断されるようになりました。
明確になるのは結構なことですが、新しい基準で計算した場合
現行の基準で計算した場合より2割〜4割近く高く評価されてしまう
場合が多くなりそうなのです。
「多くなりそうなのです」という表現を使ったのは土地の形によって
違ってくるということです。
現行の基準では土地の形に関係なく一定の基準率を乗じて計算していましたが
新しい基準では土地の形が長方形や正方形のような整った形（整形地）
であれば評価額が大きく上がってしまいます。
一方、間口が極端に狭い旗竿地（はたざおち）のように、形が整っていない
土地（不整形地）の場合は、現行の基準とたいして変わらないか場合によっては
今までより評価額が低くなる可能性もあるのです。
また現行の基準では広大地に該当した土地が新しい基準では広大地に該当
しないケースもでてきますし、その逆のケースもあり得ます。
これらのケースを４つのパターンに分けて整理してみます。
【前提条件】
（イ）現行の広大地の適用がある
（ロ）現行の広大地の適用がない
（ハ）新しい広大地の適用がある
（ニ）新しい広大地の適用がない
（ホ）土地の形が整った形である
（ヘ）土地の形が整った形をしていない
【４つのパターンと対処法】
【１】（イ）かつ（ニ）の場合
現行の広大地の適用がありますが、新しい広大地の適用がない場合です。
この場合は確実に土地の評価が上がりますので、改正前に手を打つのが
ベストです。
具体的には年内に相続時精算課税により土地を贈与することを検討
します。
【２】（イ）かつ（ハ）かつ（ホ）の場合
現行の広大地も新しい広大地も適用があり、土地が整形地の場合です。
この場合は【１】と同様に改正後の土地の評価額が上がることが
想定されますので贈与することを検討します。
【３】（イ）かつ（ハ）かつ（ヘ）の場合
現行の広大地も新しい広大地も適用があり、土地が不整形地の場合です。
この場合は改正後の土地の評価額が上がることも下がることも想定されます
ので比較計算した上で判断していきます。
【４】（ロ）かつ（ハ）の場合
現行の広大地の適用がなく、新しい広大地の適用はある場合です。
この場合は確実に改正後の土地の評価額が下がりますのでラッキーな
ケースです。特に年内に動く必要はありません。
対処法としてはパターン別に上記の方法が基本方針となります。
しかし、単純に贈与できるものではありません。
例えば自宅の土地を贈与してしまうと「小規模宅地の特例」という
優遇措置（土地の評価額が８割減額される制度）が使えなくなって
しまいます。
また、借入の担保にされているような土地だと、債務つきで贈与
することとなりますので、このような場合は広大地として評価し
申告することができなくなります。
ですから単純に評価が上がるから年内に贈与する、ということでなく
個々の状況に応じた対応が必要になります。
いかがでしょうか？
現在相続対策を検討している方で、500平米（三大都市圏以外は1,000平米）
以上の土地を持っている方限定になりますが、広大な土地だけに相続税額に
多大な影響が生じることが予想されますのでぜひご検討くださいね。
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