件名:◆節税対策メルマガVol.89◆昨年土地を売却した方は注意です!
日付:2017/02/20
差出人:石井税理士事務所
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『「あらゆる節税対策を紹介する」メルマガ』Vol.89
（毎月第3月曜日（月曜日が祝日の場合は火曜日）配信）
発行：石井税理士事務所
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先週から確定申告が始まり会計事務所では最も忙しい時期となりました。
今年も多くの方から申告依頼を受けており感謝です。
その中で特に目立っているのは不動産所得の申告依頼が増えている
ということです。
不動産所得の申告は簡単に言えば家賃収入がある方の申告になりますが、
大きく分けると次の2つのパターンに分けることができます。
（1）サラリーマン大家さんのような不動産投資家の申告
（2）地主さんのような土地オーナーが不動産運用した場合の申告
ここ数年目立って増えているのは（1）のような不動産投資家の申告です。
しかし、昨今の不動産投資ブームは過熱気味の感もあります。
実際、銀行の不動産投資に対する貸付がバブル期並みになっていて、
金融庁がリスク管理に動いているということです。
これにより今後、不動産投資に対する融資状況が厳しくなるものと
予想されており、不動産投資家の収益状況の悪化が懸念されています。
一方（2）のような地主さんは、相続対策のためにアパート・マンション
を建築する方が多く見受けられます。
背景には大増税となった相続税の税制改正があります。
相続対策のためにアパート・マンション建築を行う地主さんが急増し、
地域によっては賃貸物件の供給過剰状態が指摘されています。
相続対策にはなったが、収益性が見込めない状況が生じており、
本末転倒した結果になっている事例も見受けられます。
したがって、何も勉強せずに不動産屋さんやハウスメーカーさんの
言われるがまま不動遺産投資や土地活用を行っている方の中には
少なからず破綻者が増えていくものと思っています。
いろいろな不動産投資家の方は見ておりますが、成功している方々は
やはりはいろいろと勉強し行動されていますね。
私は税理士の立場でこれらの方々を今後ともサポートしていきたいと
思っていますが、不動産投資家については「勝ち組と負け組みの二極化」
が顕著になるものと予測しています。
ところで、今回のメルマガは不動産投資について関連する節税対策で
かつ、平成28年度の確定申告に関連することについてお話ししたいと
思います。
それは「長期所有土地等の1,000万円特別控除の特例」という制度です。
概要は、個人又は法人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に
土地や借地権を取得した場合には、その土地等について5年を超えて所有
していたものを、その後に譲渡した場合に譲渡益から1,000万円を特別控除
できるという制度です。
平成20年はいわゆる「リーマンショック」があった年でした。
これにより発生した金融危機の影響で、日本は急激な景気後退に見舞われました。
そこで、平成21年度の税制改正において、リーマンショック後の地価下落
からの脱却、不動産流通の促進を目指し、土地の譲渡益に対する課税の特例
としてこの制度が創設されたのです。
この制度は個人にも法人にも適用されますが、個人の場合の要件は以下のとおりです。
（1）特例の対象となる取得の範囲
A 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得していること。
B 親子や夫婦、同族会社等の特別な間柄にある者からの取得でないこと。
C 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済等による取得、並びに当該取得をした者
からの相続等による取得でないこと。
（2）特例の対象となる譲渡の範囲
A 譲渡の年の1月1日において、所有期間が5年を超えた土地等を譲渡していること。
取得してから6回目のお正月を迎えると、所有期間が5年を超えます。
具体的には、平成21年中に取得した土地等は、平成27年以降に、
平成22年中に取得した土地等は、平成28年以降に譲渡することです。
B 収用交換等の場合の5,000万円特別控除や、
居住用財産の3,000万円特別控除等の特例を受ける譲渡ではないこと。
一つの土地等の譲渡について、二つの特例を受けることはできません。
（3）適用除外の特例
この特例の適用対象となる土地等を同一年中に2つ以上譲渡した場合に、
片方の土地等で1,000万円特別控除を受け、他方の土地等で居住用財産や
事業用資産の買換え・交換をした場合の特例の適用を受けることはできません。
実際に簡単な具体例を出してみましょう
（前提条件）
○平成21年に3,000 万で土地を購入
○平成28年に4,000 万円で売却
（1）通常の場合の譲渡に係る税金
売却額4,000 万円 − 取得価額3,000 万円 ＝ 売却益1,000 万円
売却益1,000 万円 × 長期譲渡所得税率20％ ＝ 税金200 万円
（2）この制度を活用した場合の税金
売却益1,000 万円 − 特別控除1,000 万円 ＝ 売却益0 円
売却益0 万円 × 長期譲渡所得税率20％ ＝ 税金0 円
（3）節税額
（2）−（1）＝200万円
200 万円払わなければいけなかった税金が、この制度を活用することで
払わなくても良いことになります。
したがって、適用要件をクリアしているのであればこの制度を使わないことは
非常に大きなロス（損失）となってしまいますので、もし今回の確定申告で
土地の譲渡所得の申告をするのであれば、必ずこの制度が適用可能かどうかを
確認してみましょう。
いかがでしょうか？
この制度は平成21年度税制改正において創設されたものですので、
すでに8年近く経過しています。
したがって、この制度の存在が頭から抜けてしまっている税理士も
少なからず【必ず】存在するはずです。
確定申告の際には、この制度の適用漏れが無いか確認してみてくださいね。
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