件名:◆節税対策メルマガVol.85◆住宅ローンの借換えが凄いことに！？
日付:2016/10/17
差出人:石井税理士事務所
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『「あらゆる節税対策を紹介する」メルマガ』Vol.85
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マイナス金利の影響で、法人が節税対策として活用している
「長期定期保険」「逓増定期保険」等は今後大幅な保険料の値上げ
と解約返戻率の低下があることを過去のメルマガでお伝えしました。
一方、マイナス金利の影響で最も活況となっているのが住宅ローンです。
しかし、すでに低金利といわれていた数年前に住宅ローンを組んでいても
節減効果などあるのでしょうか？
実際のところ、住宅ローンの借り換え件数は急増しています。
少し前の数字ではあるのですが、大手銀行6行への住宅ローンへの借り換え
の申込件数が2016年3月に計2万3600件となり、前年同月の3.6倍に増えた
という報道がありました。
ここ3年〜5年前くらいの新規借入の場合の住宅ローン金利は固定金利で
1％前半〜1％後半です。
しかし、10月現在の固定金利は借り換えの場合、ほとんどが0％台です。
中には10年固定で金利0.45％なんて、ものまであります。
一般に住宅ローンの借り換えの目安は「10年、1,000万円、1％」と
言われていますが、具体的には下記の内容を指します。
○住宅ローンの残りの期間が10年以上ある。
○住宅ローンの残りの金額が1,000万円以上ある。
○現在の住宅ローンの金利差が1％以上ある。
上記の条件を鑑みると、数年前の低金利時代に住宅ローンを組んだ人でも
十分な節減効果がありそうです。
では実際に具体例を挙げて計算してみましょう。
前提条件は下記のとおり。
5年前に当初10年固定金利・35年ローンで借入れをしました。
【1】現在の借入内容
○借入残額：3,000万円
○借入残期間：30年
○借入金利：5年間は1.25％、残りの25年間は2.25％
⇒返済総額は39,685,689円となります。
【2】借換内容
○借入残額：3,000万円
○借入残期間：30年
○借入金利：10年間は0.45％、残りの20年間は1.375％
⇒返済総額は34,089,946円となります。
【3】借換の節減効果
（1）返済総額の差額：39,685,689円―34,089,946円＝5,595,743円
（2）借換に係る諸費用※：808,650円
※保証料、事務手数料、登記費用等がかかります。
（3）節減効果:(1)―（2）＝4,787,093円
なんと、節減効果は500万円近くにもなり、新車1台が買えるくらいの
金額が節減できます。
特に当初10年固定で住宅ローンを組んでいた場合、11年目からは
金利が1％程度上がりますので、後半の金利が2％台になります。
これを10年経過しないタイミングで借り換えできれば、当初10年は0％台、
残りの20年間も1％前半の金利でいけることになります。
上記の借り換え内容は三井住友信託銀行の当初10年固定プランで計算
したものですが、実際にシミュレーションしてみると上記の節減効果額は
決してオーバーなものではないと言えると思います。
いかがでしょうか？
マイナス金利で最大の恩恵を受けているのは住宅ローンの借り換えです。
特にここ3年〜10年の間に住宅ローンを組んだ方はぜひ検討してみて
ください。
なお、借り換えシミュレーションについては三井住友信託銀行の
返済シミュレーションが使い勝手が良く便利です。
まずは、どれだけ節減効果があるのか、実際に試算してみてくださいね。
（三井住友信託銀行・住宅ローン返済シミュレーション）
http://www.smtb.jp/personal/loan/house/simulation/simulation.html
（価格.com/住宅ローン借り換え人気ランキング）
http://kakaku.com/housing-loan/ranking.asp?hl_ltype=1
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